Ich beabsichtige, eine UG (haftungsbeschränkt) zu gründen und als Firmensitz meine gemietete Privatwohnung anzugeben. Als ich meine Vermieterin nach Erlaubnis dafür gefragt hatte, hat sich meiner Vermieterin die Frage gestellt, ob SIE jetzt anmelden muss, eine gewerblich genutzte Wohnung zu vermieten, oder ob es für sie keine Auswirkungen hat. Vielen Dank!
Wenn Ihre Vermieterin die Eigentümerin der von Ihnen privat bewohnten Wohnung ist und nicht selbst Mieterin, die Ihnen die Wohnung untervermietet hat, kann sie sich bei der Wohnungseigentümergemeinschaft und in ihren Unterlagen zum Wohnungseigentum informieren, ob eine gewerbliche Nutzung der Wohnung in der von Ihnen geplanten Weise zulässig ist. Sofern Ihre Vermieterin selbst Mieterin ist, muss sie sich an die Eigentümerperson der Wohnung wenden, um die Fragen zu klären.
Grundsätzlich gilt für die Prüfung der Rechtslage zu einer zu Wohnzwecken gemieteten Privatwohnung, die zukünftig auch für einen Gesellschaftssitz einer Unternehmergesellschaft (haftungsbeschränkt) und die Ausübung gewerblicher Tätigkeiten genutzt werden soll, allgemein folgendes, dies ohne Anspruch auf Einschlägigkeit und Vollständigkeit, da immer noch weitere Besonderheiten bezüglich der konkreten Wohnung vorliegen können:
Voraussetzung sind bei einem Unternehmenssitz einer Unternehmergesellschaft (haftungsbeschränkt) und bei gewerblichen Tätigkeiten ein Unternehmensschild, ein Briefkasten für das Unternehmen und ein Klingelknopf für das von Ihnen geplante Gewerbe mittels einer Unternehmergesellschaft (haftungsbeschränkt) sowie natürlich eine Räumlichkeit und die Ausübung des Gewerbes an der Anschrift. Zu beachten sind neben dem Mietvertrag auch die Hausordnung und bei einer Wohnungseigentümergemeinschaft die rechtlichen im Regelfall notariell niedergelegten Bestimmungen für das Wohngebäude, denen alle Wohnungseigentümer, also auch Ihre Vermieterin bzw. die Wohnungseigentümerperson unterworfen sind. In diesen Bestimmungen kann die Ausübung von gewerblichen Tätigkeiten in den Wohnungen ausgeschlossen oder eingeschränkt sein. Hieran ist Ihre Vermieterin und ist die Wohnungseigentümerperson, falls es solche Regelungen gibt, gebunden, so dass Sie das Thema unbedingt vorab klären müssen und das Ergebnis schriftlich aus Beweissicherungsgründen gegenüber der Vermieterin und der Wohnungseigentümerperson, falls diese eine Drittperson ist, fixieren sollten. Sie müssen außerdem wissen, dass sich Ihr privater Wohnraummietvertrag in ein Mischmietverhältnis aus Wohn- und Geschäftsraummiete umwandeln wird, wenn Sie zu Ihrer Privatwohnung eine Unternehmergesellschaft (haftungsbeschränkt) beim Handelsregister, dem Finanzamt, dem Gewerbeamt und bei allen weiteren Behörden anmelden bzw. bekannt geben und gewerbliche Tätigkeiten in den bisherigen Wohnräumen auszuüben beginnen. Dies bewirkt inhaltlich eine ganz neue Sach- und Rechtslage und kann sich auch auf die Ausgestaltung des Mietverhältnisses und die Höhe der Miete auswirken.
Neben der transparenten Absprache und Einigung mit der Vermieter- und Wohnungseigentümerseite wäre zudem auf der Gemeinde zu klären, ob gewerbliche Tätigkeiten an Ihrer Privatanschrift erlaubt sind, was näher zu prüfen sein wird, wenn es sich um ein reines Wohngebiet handelt. Dabei spielt u.a. auch eine Rolle, ob und in welchem Umfang Sie Publikums- und Lieferverkehr zu Ihrem Gewerbe in der Wohnung haben werden und inwieweit die Mitbewohner des Hauses durch Ihr Gewerbe beeinträchtigt werden können.
Nach der Rechtsprechung der Gerichte ist immer der konkrete Einzelfall zu untersuchen und zu beurteilen.
Am besten lassen Sie sich in einer Anwaltskanzlei zu den mit der Neugründung der Unternehmergesellschaft (haftungsbeschränkt) verbundenen Folgen für Ihre private Wohnsituation beraten, um dann zu entscheiden, ob Ihre konkrete derzeitige Privatwohnung als Sitz und Standort für Ihr neues Gewerbe in Betracht kommt.
Quelle: Dr. Babette Gäbhard
Rechtsanwältin
Fachanwältin für Handels- und Gesellschaftsrecht
Fachanwältin für Bank- und Kapitalmarktrecht
Mitglied der Rechtsanwaltskammer München
Feburar 2020
