Ist es mit einer freiberuflichen Tätigkeit möglich, eine Gewerbe-Immobilie zu mieten? Der Raum, den ich mieten möchte, liegt in einem Mischgewerbegebiet. Der Vermieter befürchtet, die Möglichkeit zu verwirken, die Halle später wieder an einen Gewerbetreibenden vermieten zu können, wenn er sie mir als Freiberufler und nicht als Gewerbetreibender vermietet. Bestehen seine Befürchtungen zu Recht?
Am besten fragen Sie Ihren als „Vermieter“ auftretenden Ansprechpartner, ob er der Eigentümer der Immobilie ist und aufgrund welcher Rechtsgrundlagen er die von Ihnen beschriebene Befürchtung hat. So könnte es sein, dass es eine vertragliche Regelung in dem Geschäftsbesorgungs-, Miet- oder Pachtvertrag, den er mit dem Eigentümer der Halle oder des Gewerbegrundes hat, gibt, die eine Rolle spielen könnte. Bei Mischgewerbegebieten sind die Eigentümer von größeren Objekten oft keine Privatpersonen, sondern gewerbliche Immobilienkonzerne oder sogenannte offene oder geschlossene Immobilienfonds. Diese haben gesellschaftsintern bereits klare Vorgaben, an welchen Adressatenkreis die Objekte zu welchem Zweck mit welcher Nutzungsart vermietet werden dürfen. Solche professionellen Immobiliengroßvermieter beauftragen dann Immobilienmakler oder Hausverwalter, im Außenverhältnis als „Vermieter“ aufzutreten. Diese Dienstleister müssen sich dabei an die Vorgaben Ihrer Auftraggeber, also des gewerblichen Immobilienkonzerns oder des Immobilienfonds, der meist aus einer Vielzahl privater und professioneller Investoren besteht, halten. Dabei kann es neben gesellschaftsinternen Vorgaben auch sein, dass es vertragliche Regelungen oder Auflagen in der Baugenehmigung zwischen der Gemeinde und/oder dem gewerblichen Immobilienkonzern oder dem Immobilienfonds oder dem sonstigen Eigentümer gibt, die streng zu beachten sind.
Ob es gegebenenfalls zusätzlich allgemein veröffentlichte Auflagen der Gemeinde im Rahmen von gemeindlichen Satzungen und sonstigen Bauvorschriften insbesondere der Baunutzungsverordnung, Bauleitplänen und Bebauungsplänen zu dem betreffenden Mischgewerbegebiet gibt und dazu, wie die konkrete Halle, die Sie als Freiberufler anmieten möchten, zu nutzen ist, können Sie auf dem Bauamt der Gemeinde erfragen.
Denkbar ist ansonsten noch, dass der Vermieter fürchtet, dass die für die gewerbliche Nutzung notwendige Ausweisung des betreffenden Bereichs als „Mischgewerbegebiet“ „kippen“ und von der Gemeinde aberkannt werden kann, wenn eine freiberufliche Nutzung einer größeren Fläche dazu führt, dass überwiegend nur noch Wohnnutzung und freiberufliche Nutzung vorliegt. Dies könnte dann für die Zukunft bedeuten, dass dort nur noch Wohnnutzung und freiberufliche Nutzung stattfinden kann und sich keine Gewerbetreibenden mehr neu ansiedeln können. Dies hätte dann die vom „Vermieter“ beschriebene Wirkung, dass die teilgewerbliche Weiternutzung des gesamten Gebiets und damit konkret auch der Halle, die Sie anmieten möchten, in Frage gestellt sein kann. Nach der verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung ist hierbei immer eine Einzelfallbetrachtung des gesamten Mischgewerbegebietes in der jeweiligen Zusammensetzung und Ausgestaltung der verschiedenen Nutzungsarten vorzunehmen. Ob eine solche Befürchtung bei dem betroffenen Mischgewerbegebiet berechtigt ist, lässt sich möglicherweise auf der Gemeinde klären.
Grundsätzlich gilt, dass man ja - wenn nicht besondere Umstände vorliegen - keinen Rechtsanspruch gegen einen Eigentümer oder Vermieter hat, dass man ein bestimmtes Objekt anmieten kann. Es ist daher das Beste, wenn Sie Ihre als „Vermieter“ auftretende Ansprechperson fragen, ob Sie grundsätzlich - auch ggfs. nach den gesellschaftsinternen Vorgaben der Eigentümergesellschaft, wenn Eigentümer eine Gesellschaft ist - als Mieter in Betracht kommen, weil alle anderen Voraussetzungen gegeben sind. Wenn das der Fall ist, können Sie zusammen mit dem „Vermieter“ die Rechtslage in alle Richtungen konkret von einer Anwaltskanzlei überprüfen lassen. Dabei kann dann auch festgestellt werden, ob es um das „Kippen“ des Mischgewerbegebietes im Ganzen geht, was dann auch Auswirkungen auf die zukünftige gewerbliche Nutzbarkeit der Halle nach dem Ende Ihrer Mietzeit haben könnte, ob die Befürchtung des Vermieters tatsachenbasiert ist oder nur eine „Ausrede“ und ob eine etwaige vertragliche angebliche Einschränkung oder sonstige Auflage, wenn sie tatsächlich existiert, rechtswirksam ist und ob man sie anwaltlich „wegverhandeln“ kann und/oder ob in anderweitiger Weise eine für alle Seiten gewünschte Rechtsgestaltung gefunden werden kann.
Zusammengefasst benötigen Sie also im ersten Schritt eine Reihe von weiteren Informationen, ohne die eine Überprüfung der Sach- und Rechtslage nicht möglich ist.
Quelle: Dr. Babette Gäbhard
Rechtsanwältin
Fachanwältin für Handels- und Gesellschaftsrecht
Fachanwältin für Bank- und Kapitalmarktrecht
Mitglied der Rechtsanwaltskammer München
Dezember 2019
