Ist es individuell vereinbar, eine Ablösesumme für ein Einzelunternehmen bei dem Verkäufer abzustottern und dann nach Ablösung und Übernahme des Unternehmens nur eine Miete zu zahlen, da das Gebäude in Privatbesitz bleiben soll?
Was sind die Risiken für den Käufer (gleichzeitig Mieter) und für den Verkäufer? Wie sieht die rechtliche Gestaltung eines solchen Vertrages aus?
Beim Verkauf eines Einzelunternehmens ist auch eine Ratenzahlung möglich. Die Gestaltung ist aber schwierig, denn je nach Ausgestaltung des Abzahlungsverhältnisses und Höhe des in Raten zu zahlenden Betrags ist es nach dem BGB eine "Finanzierungshilfe", auf die Verbraucherschutzvorschriften anzuwenden sein können. Das muss von Fall zu Fall beurteilt werden.
Die Ausgestaltung des Vertrags muss in Güter des Anlagevermögens und des Umlaufvermögens differenzieren, da letztere verbraucht und ersetzt werden, erstere aber im Bestand bleiben und daher unter Eigentumsvorbehalt veräußert werden können. Um den Verkäufer zu schützen, sollte neben der Einräumung eines Eigentumsvorbehalts für die Güter des Anlagevermögens geprüft werden, ob eine stille Abtretung von künftigen Werklöhnen des Käufers erfolgen soll und/oder die Übernahme einer Bürgschaft durch einen Dritten mit entsprechender Bonität. Denkbar, bei Unternehmensveräußerungen aber in der Regel unpassend sind Rücktrittsvorbehalte des Verkäufers bei Zahlungsverzug des Käufers. Umgekehrt ist der Käufer davor zu schützen, dass der Verkäufer übersichert ist. Die Frage der Verzinsung muss geklärt werden und auch die, ob und unter welchen Bedingungen der Käufer vorzeitig erfüllen darf.
Der Verkäufer kann neben dem Verkauf der "assets" dem Käufer auch Räume bzw. Grundstücke vermieten. Der Mietbeginn fällt mit dem Tag der Geschäftsübergabe zusammen, also laufen die Zahlungen von Kaufpreisraten und Miete eine Zeitlang parallel. Das Vermieterrisiko muss individuell eingeschätzt werden und hängt vom Zustand der Mietsache ab. Zu prüfen ist, ob die Laufzeit des Mietvertrags und die Dauer der Ratenzahlung identisch sein müssen oder sollen - erforderlich ist das nicht. Ggf. ist ein zeitlich begrenztes Kündigungsverbot des Verkäufers sachgerecht, damit der Käufer am alten Standort Fuß fassen kann. Ggf. sollte der Mietvertrag um die Regelung ergänzt sein, dass dem Vermieter für eine bestimmte Dauer nach Ende des Mietverhältnisses eine branchenidentische Vermietung der Mietsache verboten sein soll.
Quelle: Volker Heinze
Notar
März 2022
